退去者が滞納
このコロナショックな状況で、3月優待株を買おうか買わまいか、、
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退去者が滞納しているッ！
先日退去立会をしたという話を書きました。
初めての退去立会をして、軽微なリフォームとクリーニングを行い、さぁ入居者募集だ！と思っていたところに、退去した元入居者様を客付してくれた業者様から連絡が入りました。
業者様曰く、「元入居者の方ですが、賃料の滞納代位弁済分の未回収が発生しているそうです。保証会社から書類の提出を求められておりますのでご対応をお願いいたします。」
え～と、まったく意味が分かりません！
この元入居者様は家賃保証会社に入っていました。なのに滞納代位弁済分の未回収が発生している？
でゆーか、発生しているなら、保証会社様と元入居者様の間で対応してくれればいいのでは、、
家賃保証会社様に問い合わせてみると、この元入居者様は保証会社への家賃の支払いを銀行引落しではなく、保証会社から送られた用紙による振込みだったとのこと。
今回は退去月分が振り込まれておらず、督促しても振り込みがないので私のところまで連絡がきた、という経緯でした。
よくある入居者が滞納している場合は、裁判にて強制退去＆家賃回収を保証会社様にて行いますが、今回は退去しているので裁判はナシとのことで、このまま入居者様が未払いだと私に請求するとのことです。
ここで思い出したのが、この連絡が来る数日前。
この元入居者様は1月下旬に退去だったのに、1月末に保証会社から2月分の家賃が振り込まれていました。
自分はおかしいな～と思いながらも、2月分と1月の日割分を入居者様に返金したのですが、ようはその2月分を元入居者様が支払っていないことになります。
退去立会の際の元入居者様がきちんと掃除してくれていたから、感動してすぐに返金したのですが、結果それが裏目った！未返金だったらその分を家賃保証会社に振り込んで終わりの話でした。
と考えたところで、そもそもおかしいのが、元入居者様から客付業者さまへの退去連絡は12月にはあったということ。通常なら2月分は振込はないはずです。
時系列を整理するとこんな感じ。
2019年12月中旬：元入居者様が客付業者様に退去連絡。同時に客付業者様より私に退去連絡
↓
2020年1月下旬：元入居者様退去。退去立会実施
↓
2020年1月末 ：家賃保証会社より私に2月分賃料振込み
↓
2020年2月上旬：私が元入居者に家賃返金。
↓
2020年2月中旬：家賃保証会社様、元入居者様からの振込がなく私に連絡
こりゃあれだ、客付業者様が家賃保証会社に退去連絡してないやつだ、、
といわけで客付業者様に連絡して、本件問いただすとその旨を白状。
キーっ！！退去連絡受けたんなら、家賃保証会社様への手続きもやりなさいよ！！💥
といつもなら爆発するのですが、自主管理の物件だし、普段からお世話になっている業者様だし、あまり強く言ってもね、、
今後はお互いに確認するようにしましょう、ということで客付業者様とは手打ちすることにしました。
あとは、元入居者様が家賃をちゃんと支払ってくれれば！
長くなりそうなので、続きは次回！！（どどん！）
本日の教訓
自主管理では家賃保証会社様の手続きがされたかまで、ちゃんと確認することが重要です？
退去立会やってみた
先日行った高層ビル。
興味本位で1階まで階段で降りてみました。
そうしたら翌日の夕方から下半身が筋肉痛、、。
か、階段を上るより、く、くだるほうが筋肉使うんだからねっ！！
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退去立合いやってみた
本日は退去立会いのお話。
昨年末、色々とお世話になっている業者様から、電話がありました。
特に気にせずに電話に出てみたら、客付けしてくれた戸建の退去連絡、、。
この業者様には客付けだけでなく、リフォームや配管工事、プロパンガスなど幅広く対応していただいているので、別の物件の入居者が決まったとかリフォームに関する電話とかだと思ったいたので完全に不意打ちです。
その約1ヶ月後、正確な退去日が判明したので、その業者様に退去立会をお願いしたところ、
「その日は会社が定休日なので追加料金かかります」
と丁重にお断りされてしまいましたww
てゆーか、営業日だったら無料でやってくれたの？？
まぁ自主管理ですし、退去立会費用がかかるのは仕方ないのですが、ただ支払うのもつまらないので、自分で退去立会いをすることにしました。
車で1時間半かけて（こんなに時間かけるならお金払ってしまえばよかったね、とかツッコミやめたげて(;_;)）、現地に到着。
が、家には誰もいない、、。
ドタキャンされたかと思っていたところに、マイルドなヤンキー風の女性が高級セダンに乗って到着。
なんと、入居頂いていたご家族の若奥様でございました。見た目や約束の時間にいないなど、室内の状態に若干の不安、、。
室外にて説明をそこそこに、さっそく屋内へ。
するとそこには！
お部屋がきれいに掃除されているではありませんか！？
人は見かけで判断するなとはこの事ですね。
今回の立会いで使用したのは、国土交通省が用意している「入退去時の物件状況及び原状回復確認リスト」
これをもとに各部屋をチェックしていきます。
入退去時の物件状況及び原状回復確認リストは、以下からダウンロードできます
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000021.html
若奥様は言葉遣いや態度がとても丁寧で、好感度がギュンギュンします。
こういう方に住んでいただいて、この物件もとても満足でしょう。全部屋確認して入居者負担で修繕していただく場所なしです！
最後に書類にサインいただき完了。家賃の日割分を返金する口座も教えてもらいました。
自分で退去立会いするのは初めてなので、残置物モリモリとか、めっちゃ汚いとか、そういうのもあるかもしれないと思っていましたが、入居者様の丁寧な対応もあって無事に終了しました。
あ～、変な人でなくて良かった！
ところが！各部屋の鍵をかけにもう一度室内に戻ったところ、、
あれ、改めて見たらクロスが擦れて剥げている、、
あれれ、この壁には簡単には落ちそうにないヨゴレがついている、、？
修繕をしてもらわないといけない箇所を、いくつか見落としているではありませんか！
サインもらっちゃってるし、自腹で修繕や！！
キーっ、クヤシイー！💥
本日の教訓
白い壁紙は遠目だとこすれているのが分かりません！
遠くからではなく、近い距離で目を凝らして確認しましょう。
Win－Winの関係で挽回を狙う
寝不足！あ～～寝不足！！
日中も仕事にならないし、ぼ～っとするし、体調もすぐれません、、
寝不足はコスパ悪いですね、皆さんも早く寝ましょう！
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本文
年始の目標に、今年も物件買うぞ！というのをあげていました。
と言う事で、日々ポータルサイトを確認しているのですが、自分が好きな築古アパートでなかなか良い条件のものが出てきませんね〜。
それでも以前に比べれば、この物件の詳細が知りたい！というのがちらほら出てきており、業者様に資料をもらったりしておりました。
ちょっと話は逸れますが、最近はコンプライアンス関連なのか、大手の業者様になると詳細情報もらうにも誓約書が必要と言われたりして、なんともまぁ手間がかかります。
所有物件の近くに物件を見つけたのですが誓約書出してと言われ、なんか心理的ハードルみたいなのが超えられなくて、この物件は転身。
ま〜、利回りがそこまで良くないのと、交通量の多い国道の向こう側に建っているというのが気になったというのが主要な理由なのですが、誓約書書くほど欲しい物件じゃぁないなぁ。と弱小大家が上から目線でございます。
てゆーか書いてて思ったのですが、冷やかしの人お断りって事ですね！
なお、別の気になった物件で、同じ業者の別店舗様に資料をもらったのですが、この時は誓約書は不要でした。
やっぱり冷やかしと思われたんでしょうね！(´；ω；｀)ﾌﾞﾜｯ
んで、物件探しの話に戻りますと、先日も気になるブッケンをハッケ〜ン♪
所有物件の隣駅にある物件で、駅から徒歩圏内です。この駅の近くで物件欲しいなぁと思ってたので、まさにタイムリー！
気になるのは部屋の広さが自分基準に達していない事。けど、それ以外の点では問題ありません。と言う事で早速資料を取り寄せてみました。
色々と確認してみると、もう少し家賃をあげられる要素がある事がわかりました。また、周辺の賃貸需要を駅チカの不動産会社様にヒアリング。近くにある工場のおかげで客付けは問題なく、気になっていた部屋の広さも大丈夫な感じです。
これは行かねばならぬ物件だわな！と、後日内見をさせていただき、その場で買い付けを入れてしまいました！
私が買付入れた時点ですでに他業者経由で2組買付けが入っているとの事でしたが、ワタシが買うことになれば両手ですから、ここはそのあたりを信じて挽回したいと思います。
帰宅途中に銀行へ寄り、さっそく融資相談もしてきました。
果たしてどうなる！？自分でも楽しみです！！！
本日の教訓
私の担当をしてくれた仲介さんの専属専任媒介なのに、他業者経由で買い付けが入ることもあるのね。
妄想楽しい
前回のブログに書いた入居者様、無事入居となりました。
いや～ほんとにうれしいです。仲介業者様にもいろいろと対応頂きました。
感謝感謝です！！
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本文
最近、妄想するのにハマっています。
もちろん、不動産投資でどれだけお金が儲かるのか、という妄想です。
自分の場合は、Excelで以下の項目を表にしています。（項目名羅列でわかりづらくすみません、、）
物件単位の表の各項目は、
・物件番号（部屋番号）
・収入（家賃・共益費）
・固定資産税
・管理会社の管理費
・経費（ざっくり5％）
・ローン返済額
・収入ー各経費の合計（キャッシュフローとなります）
年単位の表の項目は
1.年
2.物件単位で出したキャッシュフロー
3.物件単位で出したキャッシュフロー×80％
4.大きな収入
5.大きな支出
6.その年のキャッシュフロー（上記3と4の合計から5を引く）
7.前年のキャッシュフローと今年のキャッシュフロー（上記6）の合計
8.その年に起こる出来事。（物件購入とか売却とか。それを4．5．に反映させる）
この表の数字をいじって、
・満室になったら、収入がこれだけ増えるのか、とか
・けど、ローン返済が多いからキャッシュフロー少ない、、とか
・この年には外壁塗るから支出大きいな、とか
・この年には手持ち資金がこれくらいになるはず、とか
・手持ち資金を頭金として物件をかうとどうなる？いや、現金購入なら？
・物件売却するとどうなる？
いや～、これマジ楽しいです。
これでアレコレ妄想した結果、今年後半に物件売ることに決めましたw
自分はこんな風にシミュレーションしてますが、皆さんはどのようにやってるんですかね？
その辺、今度教えてください！
本日の教訓
妄想の結果、専業大家になるまでの道は険しい事が判明、、
キーッ、ク・ヤ・シーッ！！💥
